Solaranlage auf dem WEG-Dach: Beschlüsse, Kosten & Modellwahl

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses erfordert in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einen förmlichen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Während für die reine bauliche Zulassung seit der WEG-Reform eine einfache Stimmenmehrheit genügt, entscheidet das exakte Abstimmungsverhältnis nach § 21 WEG darüber, ob die Kosten von allen Eigentümern oder nur von den Befürwortern getragen werden. Wer das Projekt zügig realisieren will, muss die rechtlichen Beschlusshürden, das Messstellenkonzept und das gewählte Betriebsmodell von Beginn an synchronisieren.

Dachfläche als Gemeinschaftseigentum: Warum Einzelbeschlüsse scheitern

Die Dachfläche eines Gebäudes steht gemäß § 5 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer. Selbst wenn einer Dachgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht für eine Dachterrasse zugeordnet ist, erstreckt sich dieses Recht praktisch nie auf die statisch tragende Dachkonstruktion oder die verbleibende Ziegelfläche. Kein Wohnungseigentümer darf daher eigenmächtig Module montieren lassen, Leitungsstränge durch Steigeschächte führen oder Wechselrichter im gemeinschaftlichen Hausanschlussraum installieren.

Die rechtliche Abgrenzung ist seit Sommer 2024 besonders bedeutsam: Während Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) durch die Novelle zu § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG als privilegierte Maßnahme eingestuft wurden – auf deren Gestattung Wohnungseigentümer sowie Mieter grundsätzlich einen individuellen Rechtsanspruch haben –, gilt diese Erleichterung nicht für fest installierte Dachanlagen. Eine Dachanlage bleibt rechtlich eine reguläre bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Versucht ein einzelner Eigentümer, ohne tragfähigen Beschluss Fakten zu schaffen, können die übrigen Miteigentümer nach § 1004 BGB und § 14 WEG den sofortigen Rückbau sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Verursachers verlangen.

Beschlussquoren nach § 20 Abs. 1 WEG: Einfache Mehrheit versus qualifizierte Kostenverteilung

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) im Dezember 2020 scheitern energetische Maßnahmen nicht mehr an der Blockadehaltung einzelner Eigentümer. Gemäß § 20 Abs. 1 WEG reicht für den Grundsatzbeschluss, eine Photovoltaikanlage zu errichten, die einfache Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen (Ja-Stimmen überwiegen die Nein-Stimmen, Enthaltungen zählen nicht). Allerdings regelt dieser Grundlagenbeschluss zunächst nur die Zulässigkeit des Eingriffs in die Bausubstanz.

Die heikle Trennlinie verläuft bei der Kostenverteilung nach § 21 WEG:

• Einfache Mehrheit (§ 21 Abs. 1 WEG): Stimmt lediglich eine einfache Mehrheit für den Bau, tragen ausschließlich jene Eigentümer die gesamten Anschaffungs-, Montage- und Betriebskosten, die aktiv mit „Ja“ gestimmt haben. Dagegen stimmende Eigentümer zahlen keinen Cent – dürfen im Gegenzug nach § 21 Abs. 4 WEG aber auch nicht vom erzeugten Solarstrom oder den Einspeiseerlösen profitieren.
• Qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG): Sollen die Kosten verbindlich auf alle Miteigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen (MEA) umgelegt werden, verlangt das Gesetz eine doppelt qualifizierte Mehrheit: Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile müssen zustimmen. Zudem dürfen die Kosten im Verhältnis zum Gebäudezustand nicht unverhältnismäßig hoch sein.
• Amortisationsnachweis (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG): Auch bei einer einfachen Mehrheit müssen alle Eigentümer die Kosten anteilig mittragen, wenn sich die Investition innerhalb eines angemessenen Zeitraums wirtschaftlich amortisiert. In der juristischen Praxis wird bei Photovoltaikanlagen häufig eine Amortisationsdauer von 10 bis maximal 15 Jahren als angemessen anerkannt. Dies setzt jedoch eine belastbare Wirtschaftlichkeitsprognose im Beschluss voraus.

In der praktischen Versammlungsbegleitung zeigt sich regelmäßig ein psychologischer Hebel: Scheuen kostenbewusste Eigentümer die Investition, führt eine nachvollziehbar belegte Amortisationsrechnung (unter Einbeziehung der Strompreisprognosen und Garantielaufzeiten) oft dazu, dass Vorbehalte schwinden und die erforderliche Zweidrittelmehrheit erreicht wird.

Die drei Betriebsmodelle: Volleinspeisung, Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und Dachverpachtung

Bevor ein Beschlussantrag gestellt wird, muss feststehen, wer die Anlage betreibt und wohin die Kilowattstunden fließen. In Mehrfamilienhäusern haben sich drei Hauptmodelle herauskristallisiert:

1. Allgemeinstromversorgung mit Überschusseinspeisung

Die technisch und organisatorisch simpelste Variante: Der Solarstrom deckt primär den Strombedarf der Gemeinschaftsanlagen – Treppenhausbeleuchtung, Tiefgaragenlüftung, Aufzüge und vor allem zentrale Wärmepumpen. Nicht zeitgleich verbrauchter Strom fließt ins öffentliche Netz. Die WEG tritt als klassische Betreiberin auf. Da Gemeinschaftsstromzähler in der Regel ohnehin existieren, entstehen keine zusätzlichen Messkosten, und das Abrechnungswesen über die jährliche Hausgeldabrechnung bleibt unverändert schlank.

2. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG)

Die durch das Solarpaket I der Bundesregierung (Mai 2024) im Energiewirtschaftsgesetz verankerte Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) stellt den Durchbruch für den Eigenverbrauch in Mehrfamilienhäusern dar. Bei diesem Modell wird der auf dem Dach erzeugte Strom viertelstündlich rechnerisch auf die teilnehmenden Wohnungen verteilt.

Der entscheidende Vorteil gegenüber dem bürokratielastigen Mieterstrommodell (§ 42a EnWG): Die WEG wird nicht zum Energieversorger. Sie muss weder eine Vollversorgung garantieren noch Verträge für den Reststrombezug abschließen. Jeder Bewohner behält seinen bestehenden, individuellen Reststromanbieter. Reicht die Sonne nicht aus, liefert automatisch der jeweilige Versorger weiter. Gesetzliche Voraussetzung sind jedoch ein Gebäudestromnutzungsvertrag zwischen Betreiber und Nutzern sowie der zwingende Einbau von intelligenten Messsystemen (iMSys / Smart Meter) an jedem teilnehmenden Zählpunkt (§ 42b Abs. 1 Nr. 3 EnWG).

3. Dachverpachtung an Dritte (Contracting)

Möchte die Eigentümergemeinschaft weder Planungsaufwand noch Investitionskosten tragen, kann sie die Dachfläche an einen externen Dienstleister, Investor oder eine Bürgerenergiegenossenschaft verpachten. Der Pächter baut, finanziert und betreibt die Anlage auf eigenes wirtschaftliches Risiko und zahlt der WEG entweder eine jährliche Dachpacht oder bietet den Bewohnern vergünstigte Stromtarife an. Hierbei bedarf es eines präzisen Gestattungs- und Dienstbarkeitsvertrags im Grundbuch, um Eigentumsverhältnisse und Rückbaupflichten nach Laufzeitende (meist 20 bis 25 Jahre) abzusichern.

Kostentragung, Steuerrecht und die Smart-Meter-Frage

Die steuerliche Behandlung von PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern wurde in den vergangenen Jahren grundlegend entbürokratisiert. Nach § 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz (EStG) sind Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern bis zu einer installierten Leistung von 15 kWp je Wohn- und Gewerbeeinheit einkommensteuerfrei (insgesamt gedeckelt auf 100 kWp pro Betreiber). Damit entfällt auch für Gemeinschaften von Wohnungseigentümern (GdWE) das gefürchtete Risiko der gewerblichen Infektion bei der Vermietung.

Zudem fällt für Anschaffung und Montage von PV-Komponenten nach § 12 Abs. 3 UStG der Nullsteuersatz (0 % Umsatzsteuer) an, sofern die Anlage auf oder in der Nähe von Wohngebäuden errichtet wird. Rechnungen von Solarteuren belasten die WEG-Kasse somit netto wie brutto identisch.

Ein oft übersehener Kostenfaktor ist der Umbau der Zählerschränke. Für die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung sind Smart Meter gesetzlich vorgeschrieben, die eine 15-minütige Lastgangmessung an Netzbetreiber übermitteln. In Altbauten entsprechen die vorhandenen Zählerplätze häufig nicht mehr den aktuellen technischen Anschlussbedingungen (TAB) der Verteilnetzbetreiber. Ein fälliger Komplettaustausch des Zählerschranks kann schnell 5.000 bis 12.000 Euro zusätzlich kosten. Diese elektrotechnische Vorprüfung muss zwingend vor der Eigentümerversammlung erfolgen, damit der Kostenbeschluss nicht wegen unvollständiger Faktenlage anfechtbar wird.

Leitfaden für die Eigentümerversammlung: Beschlussantrag rechtssicher formulieren

Ein rechtssicherer Beschluss verlangt Sorgfalt bei Formulierung und Vorbereitung. Ein bloßes „Die WEG soll Photovoltaik prüfen“ genügt nicht zur Auftragsvergabe. Wir empfehlen ein zweistufiges Vorgehen über zwei ordentliche Versammlungen oder eine gezielte Sonderversammlungsphase:

1. Phase 1: Vorbereitungsbeschluss: Genehmigung eines Planungsbudgets (z. B. 2.000 bis 4.000 Euro) für Statikgutachten, Dachzustandsprüfung, Elektro-Check und Einholung von mindestens drei vergleichbaren Angeboten nach einheitlichem Leistungsverzeichnis.
2. Phase 2: Umsetzungsbeschluss: Beschlussfassung über Angebot, Auftragsvergabe, Finanzierung und Betriebsmodell.

Der Hauptbeschlussantrag zur Realisierung muss folgende Kernbestandteile zwingend regeln:

• Konkreter Leistungsumfang: Nennung des beauftragten Fachbetriebs, der kWp-Leistung, der Modultypen sowie der Einbindung eines eventuellen Batteriespeichers auf Basis vorliegender Angebote.
• Finanzierungsquelle & Kostenverteilung: Klarstellung, ob die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage, einer Sonderumlage oder per Fremdkredit erfolgt, verknüpft mit der Abstimmung nach § 21 Abs. 2 WEG.
• Betriebskonzept: Festlegung, ob die Anlage als Eigenverbrauch/Volleinspeisung oder als Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG betrieben wird.
• Zuständigkeiten der Hausverwaltung: Ermächtigung des Verwalters zur Zeichnung von Netzanschlussverträgen, Eintragung ins Marktstammdatenregister und Abschluss von Wartungs- sowie Gebäudeversicherungsverträgen.

Ergänzend empfiehlt es sich, die Dachsanierung mitzudenken: Beträgt die Restlebensdauer der Dacheindeckung weniger als 10 bis 15 Jahre, sollte die Sanierung vor oder synchron mit der PV-Montage beschlossen werden. Ein nachträglicher Abbau der Solaranlage für Dachreparaturen treibt die Kosten sonst unverhältnismäßig in die Höhe.